Inledande bedömning

Status för dottern och pojkvännen. Dottern och hennes pojkvän bor i 10A och betalar hyra. Eftersom det inte finns något skriftligt avtal är deras rättigheter och skyldigheter oreglerade, vilket kan skapa tolkningsproblem vid t.ex. uppsägning. Huruvida dotterns och/eller pojkvännens boende kan betraktas som “inneboende” är oklart, men eftersom 10A är en separat lägenhet med egen adress och beteckning talar det mesta för att det juridiskt inte är fråga om inneboende. I praktiken bör därför situationen behandlas mer som andrahandsupplåtelse av en lägenhet.

Styrelsens regler och godkännande. Eftersom 10A är en egen lägenhet bör styrelsen informeras och godkänna upplåtelsen. Att inte göra detta skulle kunna strida mot föreningens stadgar och leda till sanktioner. Detta gäller under förutsättning att 10A och 10B betraktas som två separata lägenheter och att andrahandsuthyrning kräver styrelsens samtycke. Om det däremot mot all förmodan skulle vara fråga om inneboenden så behövs inget godkännande.

Skatte- och försäkringsfrågor. Hyresintäkter är skattepliktigt som kapitalinkomst. Hem- och ansvarsförsäkring kan eventuellt behöva tittas på så att de täcker alla boende.

Sambolagen och rätten att överta bostad. Vid separation är det normalt den sambo som bäst behöver bostaden som får bo kvar. Man tittar på flera olika aspekter såsom vem som har närmast till arbetsplats, bäst förutsättningar för att hitta ny bostad, om någon ska bo kvar med barn m.m. Det går inte att avtala bort rätten att ta över bostad vid separation.

Besittningsskydd. Hyresgäster har normalt besittningsskydd; en lagstadgad rättighet som skyddar en hyresgäst från att bli uppsagd från sin bostad utan giltiga skäl. Överväg att avtala bort besittningsskyddet som ett sätt att skydda er mot att er dotters pojkvän försöker ta över bostaden vid eventuell separation. Det verkar som att detta är den enda lägenheten ni hyr ut i andra hand. I sådant fall är det normalt fråga om uthyrning enligt lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (den så kallade privatuthyrningslagen). Då gäller inget besittningsskydd. För det fall pojkvännen skulle ta över bostaden kan ni i så fall helt enkelt säga upp avtalet.

Åtgärder / Rekommendationer

1. Skriv ett tydligt avtal. Upprätta ett skriftligt hyresavtal med dottern och pojkvännen som reglerar hyra, nyttjanderätt och begränsningar (exempelvis att arbetsrum inte ingår), uppsägningstid och ansvar för el, bredband m.m.
2.  
3. Informera och ansök hos styrelsen. Formellt ansök om andrahandsupplåtelse av 10A hos bostadsrättsföreningen. Var medveten om att föreningar ibland är restriktiva med andrahandsuthyrning och kan vägra upplåtelsen. Titta i föreningens stadgar om ni över huvud taget behöver ansöka om godkännande.
4.  
5. Skatter. Deklarera era hyresintäkter till Skatteverket.
6.  

För kännedom

• – Ha i åtanke att privatuthyrningslagen förmodligen gäller (vilket är en gynnsammare lagstiftning för ägaren av bostaden). Denna lag ersätter många av de regler som finns i hyreslagen (12 kap. jordabalken).
• – Andrahandsupplåtelse av bostadsrätt kräver normalt styrelsens godkännande (7 kap. 10 § bostadsrättslagen).
• – Hyresintäkter är skattepliktiga som kapitalinkomst, även till familjemedlemmar.
• – Felaktig upplåtelse kan resultera i sanktioner från bostadsrättsföreningen.
• – Den sambo som bäst behöver bostaden kan komma att ta över den vid eventuell separation (22 § sambolagen).
• – Ett sätt att komma runt restriktionerna med andrahandsuthyrning vore att skänka en del av bostadsrätten i gåva till er dotter. Men det är utmanande i er situation eftersom hon redan är skriven på adressen. Ny medlem ska godkännas av förening vid gåva/köp. Föreningen kan misstänka olovlig andrahandsuthyrning före gåvotillfället (lovligheten styrs av föreningens stadgar).